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组合贷款竟有这么多潜规则

2018-03-28 来源:菏泽房产网 点击 评论
鑫源·麗水城

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  商:定陶鑫源房地产开发有限公司

去年9月以来,北京始推共有产权房,且部分房子已经在申购中,然而有的楼盘拒绝置业者使用组合贷款。

组合贷款,顾名思义,就是商业贷款跟住房公积金贷款组合起来的贷款方式。

比如,买的房子价值200万,首付3成就是60万,剩下140万想申请公积金贷款,但是公积金贷款最高限额为60万,那么就还有80万的贷款,只能通过申请商贷解决。

其实不仅是共有产权房,即便是买普通的商品住房和二手房,申请组合贷款也未必尽如人意,编者发现在市场上总有一些针对组合贷款的潜规则存在。

1、办理组合贷款要在既定银行

案例:甲要申请组合贷款买房,申请公积金的时候,银行说要在同一家银行申请商贷才行,可是这家银行的商业贷款利率较高。

分析:一般来说,公积金贷款需要到公积金中心指定的银行办理,同时要将所购房屋抵押给这个银行,而办理商贷的话也要抵押给贷款银行,同一套房子不能同时抵押给两家银行。因此出于风险的考虑,不少地区的银行规定,组合贷款中的商业贷款跟公积金贷款要在同一家银行办理。

2、申请组合贷款买房要经过房东或者开发商同意

案例:乙资金有限想申请组合贷款买房,但是当房主得知这个后明确表示不接受组合贷款,因为自己急着用钱等不了那么长时间。于是乙百思不得其解,为啥贷款还得经过房主同意呢?

编者分析:由于组合贷款涉及了银行、公积金管理中心等多个机构,办理周期要相对长一些,快点的2、3个月,慢的有可能要3、4个月甚至更长,加上目前政策收紧,商贷放款速度放慢,放款周期较长。对于着急用钱的的房东或者资金周转的房企来说,时间就是金钱,能越快拿到贷款越好,等不了的就只能改变买家了。

3、组合贷款提前还款要先还公积金贷款

案例:丙申请组合贷款买了房子,已经还款两年,为了少付点利息,他想着用公积金账户里的钱提前还清商业贷款,减轻点负担,不过公积金中心说账户里的钱只能优先偿还公积金贷款,不能用来还商业贷款。

编者分析:正如之前说的,组合贷款涉及了多个机构,各地的公积金中心和银行都有各自的规定,具体体现在以下两个方面,

一是提取的公积金优先偿还公积金贷款,毕竟公积金的钱用于公积金贷款,这样才比较合理。如果使用自己的存款提前还款,就能先偿还商业贷款。

二是公积金贷款、商业贷款提前还款要保持一定比例,有些城市规定,公积金贷款和商业贷款必须保持一定的比例,不能只还其中的一种,这样一来,想提前偿还商业贷款也不太不可能了。

所以想用公积金里的钱优先偿还商贷未必可行,具体还得看当地公积金中心的具体规定。

4、组合贷首付、利率要同时满足商贷、公积金贷的要求

案例:丁名下有一套房产,是通过商贷购买的,现已经还清贷款,想用公积金贷款再买一套,但是公积金中心说要按照二套房的标准执行,这又是怎么回事?

编者分析:组合贷款的首付、利率要同时满足商业贷款和公积金贷款的要求,当二者首付比例不一致时,取较高一方的首付作为组合贷款首付比例。当首套房、二套房认定标准不一致时,按照要求严格的一方标准执行,既然公积金中心有规定,首套房商业贷款已还清,再买房仍算二套房。

以北京为例,公积金贷款首套房、二套房首付都是20%,商贷首套房首付35%,二套房首付60%-80%,那么即便首套房贷款已经还清,也要按照二套房的标准执行,组合贷款就要按照要求较高的商贷首付标准计算,就是说首付要60%-80%,对于置业者来说压力真的不小。

组合贷款虽然能暂时缓解贷款额度不足的问题,但是各地公积金中心、银行会根据自身的额度、业务情况做调整,组合贷款未必能行得通。建议置业者事先了解当地的政策,以免影响买房进度和住房需求。